Eigenkapitalrendite verstehen, Zahlungsfähigkeit bewahren

Mit einem Hypothekendarlehen können Sie eine Immobilie erwerben, deren Preis Ihr eigenes Kapital übersteigt. Dadurch beziehen sich Mieteinnahmen und Wertveränderungen auf ein größeres Objekt. Die Bank erhält für das bereitgestellte Geld Zinsen. Ob aus dieser Kombination ein Vorteil entsteht, hängt von den jeweiligen Beträgen ab. Entscheidend ist daher nicht allein, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen, sondern welche Einnahmen und Verpflichtungen diesem Einsatz gegenüberstehen.

Erst die Zahlungsfähigkeit, dann die Rendite

Eine günstige Eigenkapitalrendite sagt noch nicht, ob Sie die monatlichen Zahlungen leisten können. Neben Zinsen entstehen Bewirtschaftungskosten, und die Tilgung verlangt ebenfalls Geld. Kaufnebenkosten und Steuern verändern die Betrachtung zusätzlich. Wenn eine Modellrechnung diese Positionen auslässt, dürfen Sie ihr Ergebnis nicht als frei verfügbaren Überschuss behandeln. Verwenden Sie eine solche Rechnung zunächst nur, um die Wirkung des Hypothekendarlehens zu verstehen.

Auch bei einem Mietausfall bleibt die vereinbarte Rate fällig. Halten Sie deshalb mindestens sechs Monatsraten und zusätzlich Mittel für Reparaturen vor. Ein geringer Eigenkapitaleinsatz kann höhere Zinsen nach sich ziehen und bietet weniger Schutz gegen sinkende Werte. Für die erste Kapitalanlage und das selbst genutzte Zuhause sollte finanzielle Sicherheit schwerer wiegen als die höchste rechnerische Rendite. Ergänzendes Sparen verhindert außerdem, dass Ihr gesamtes Vermögen an einem Objekt hängt.

Zwei Käufe mit demselben eigenen Geld

Angenommen, Sie haben 100.000 Euro. Dafür könnten Sie eine kleine Wohnung ohne Hypothekendarlehen erwerben. Mit einem Hypothekendarlehen über weitere 400.000 Euro wäre alternativ ein Objekt für 500.000 Euro möglich. Bei einer angenommenen Mietrendite von vier Prozent erzielt die kleine Wohnung jährlich 4.000 Euro. Nach 400 Euro Bewirtschaftungskosten verbleiben 3.600 Euro. Auf dieser Grundlage lässt sich die größere Variante gegenüberstellen.

Beim Objekt für 500.000 Euro beträgt die Jahresmiete unter derselben Renditeannahme 20.000 Euro. Ein Zins von zwei Prozent auf das Hypothekendarlehen verursacht 8.000 Euro Kosten. Nach weiteren 2.000 Euro Bewirtschaftung bleiben 10.000 Euro. Beide Käufer setzen gleich viel eigenes Geld ein. Der unterschiedliche Ertrag entsteht, weil der zusätzlich erworbene Immobilienanteil mehr Miete liefert, als er an Zinsen kostet. Das ist die günstige Seite des Hebels.

Ein kleiner Abstand kann fast vollständig verschwinden

Verändern Sie die Annahmen auf 4,5 Prozent Mietrendite und vier Prozent Zins, fällt das Ergebnis wesentlich enger aus. Die Bewirtschaftung wird weiterhin mit zehn Prozent der Miete angesetzt. Ohne Hypothekendarlehen verbleiben nun 4.050 Euro jährlich. Beim größeren Objekt stehen 22.500 Euro Jahresmiete insgesamt 16.000 Euro Zinsen und 2.250 Euro Bewirtschaftung gegenüber. Das Ergebnis beträgt 4.250 Euro und liegt damit nur noch wenig höher.

Beide Vergleiche lassen Kaufnebenkosten, Tilgung und Steuern unberücksichtigt. Gerade bei einem knappen Ergebnis müssen Sie diese Grenzen beachten. Dass die Bruttomietrendite über dem Zinssatz liegt, genügt nicht für eine Kaufentscheidung. Prüfen Sie den vollständigen Zahlungsbedarf und die Reserven gesondert. Andernfalls könnte ein rechnerischer Ertrag einen finanziellen Spielraum nahelegen, der Ihnen im Alltag gar nicht zur Verfügung steht.

Wertänderungen betreffen das ganze Objekt

Auch die Preisentwicklung verstärkt die Wirkung des eingesetzten Eigenkapitals. Im zweiten Modell führt ein Wertanstieg um zwei Prozent zusammen mit dem laufenden Ertrag beim größeren Objekt zu 14.250 Euro. Für die kleinere Wohnung ergeben sich 6.050 Euro. Bei einem Wertverlust von zwei Prozent kehrt sich das Bild teilweise um: Die größere Immobilie kommt auf minus 5.750 Euro, die vollständig selbst bezahlte Wohnung noch auf plus 2.050 Euro.

Diese Zahlen sind keine Prognose. Sie zeigen, dass die zusätzliche Beteiligung am Immobilienwert auch Verluste vergrößert. Steigende Mieten können die Rechnung über die Zeit verbessern, wenn der Zins unverändert bleibt. Eine über Jahrzehnte konstante Zinsannahme ist aber nicht mit einer kürzeren vertraglichen Bindung gleichzusetzen. Leerstandsvermeidung, faire regelmäßige Mietanpassungen und mögliche Zusatzerträge gehören deshalb neben der Zinsplanung zur laufenden Bewirtschaftung.

Die Anschlussphase ausdrücklich berechnen

Wie wichtig der spätere Zins bleibt, verdeutlicht ein Hypothekendarlehen über 270.000 Euro: Bei 4,2 Prozent Zins und zwei Prozent Anfangstilgung sind nach zehn Jahren noch ungefähr 203.000 Euro offen. Rechnen Sie für diese Phase auch ungünstigere Bedingungen durch. Ein tragfähiger Hebel zeichnet sich nicht durch seine maximale Größe aus, sondern dadurch, dass Sie seine Verpflichtungen auch in einem schwächeren Jahr erfüllen können.