Wohnungsnachfrage beginnt an der konkreten Adresse

Wohnungsnot und leer stehende Wohnungen schließen sich nicht aus. Eine Wohnung ist an ihren Standort gebunden und muss außerdem nach Größe und Zustand zu den suchenden Haushalten passen. Für Sie als Käufer folgt daraus: Weder eine große bundesweite Leerstandszahl noch eine allgemeine Mangeldiskussion beschreibt bereits den Markt Ihres Objekts. Sie benötigen eine lokale Betrachtung und müssen verstehen, welche Wohnungen die jeweils genannten Statistiken überhaupt erfassen.

Erst die Definition, dann die Zahl

Der Zensus 2022 erfasste fast zwei Millionen leer stehende Wohnungen. Nach der zugrunde gelegten Einordnung des BBSR wäre davon rechnerisch etwa die Hälfte kurzfristig beziehbar, also rund 950.000 Einheiten. Selbst dieser Teil bildet jedoch keinen überall verfügbaren Vorrat. Die Wohnungen liegen häufig nicht dort, wo der größte Bedarf besteht. Freier Wohnraum im Altenburger Land hilft einer suchenden Familie in München nicht unmittelbar weiter.

Für seine Prognose bis 2030 reduziert das BBSR den jährlichen Neubaubedarf aufgrund dieses Leerstands deshalb nur um ungefähr 10.000 Wohnungen. Wie groß die örtlichen Unterschiede sind, zeigen außerdem die Zensusquoten: Im Altenburger Land betrug der Leerstand 14,6 Prozent, in Hamburg 1,9 Prozent. Aus einer bundesweiten Summe können Sie daher weder eine sichere Vermietbarkeit noch ein allgemeines Überangebot für Ihre konkrete Kaufentscheidung ableiten.

Ein anderer Maßstab ist der CBRE-empirica-Leerstandsindex. Er erfasst Geschosswohnungen, die sofort oder binnen sechs Monaten vermietbar sind. Ende 2024 waren dies bundesweit 522.000 Wohnungen beziehungsweise 2,2 Prozent. In wachsenden Regionen lag die Quote bei 1,4 Prozent. Diese marktaktive Auswahl ist enger als die umfassendere Zensuserfassung. Unterschiedliche Definitionen und Zeitpunkte erklären somit einen Teil der großen Abstände zwischen den veröffentlichten Angaben.

Nicht jede freie Wohnung ist ein Problem

Ein funktionierender Wohnungsmarkt braucht eine gewisse Reserve für Umzüge und Sanierungen. Als fachliche Größenordnung werden zwei bis drei Prozent genannt; das BBSR setzt 2,5 Prozent an. Sie sollten deshalb nicht jede unvermietete Einheit als Zeichen dauerhaft fehlender Nachfrage lesen. Entscheidend ist, wie groß und wie nutzbar der freie Bestand vor Ort ist und wie er sich zur örtlichen Haushaltsentwicklung verhält.

Für Ihre Prüfung gehören daher lokale Leerstände, Haushaltszahlen und tatsächliche Fertigstellungen zusammen. Eine Baugenehmigung schafft noch keinen beziehbaren Wohnraum. Projekte müssen sich unter den jeweiligen Baukosten und Zinsen rechnen und anschließend umgesetzt werden. Auch Bedarfsangaben sind nicht beliebig vergleichbar: Ein politisches Bauziel, eine Nachfrageprognose und eine Rechnung zum Abbau eines bestehenden Defizits beantworten unterschiedliche Fragen. Die größte Zahl ist nicht automatisch die aussagekräftigste.

Haushalte benötigen Wohnungen, nicht Durchschnittsfläche

Eine hohe Wohnfläche je Person bedeutet nicht, dass ausreichend passende Wohnungen vorhanden sind. Entscheidend ist unter anderem, wie viele eigenständige Haushalte Räume brauchen. Nach den herangezogenen Destatis-Daten lebten 2025 insgesamt 17,3 Millionen Menschen allein. Einpersonenhaushalte machten rund 42 Prozent aller Haushalte aus. Jeder davon benötigt grundsätzlich eigene Flächen für Küche, Bad und Erschließung. Auch ohne Bevölkerungswachstum kann deshalb zusätzlicher Wohnungsbedarf entstehen.

Zudem kann ein Umzug in weniger Fläche wirtschaftlich unattraktiv sein. Ein vereinfachtes Beispiel betrachtet ein Ehepaar mit 100 Quadratmetern zu 7,50 Euro Nettokaltmiete je Quadratmeter. Monatlich sind das 750 Euro. Für eine kleinere Wohnung mit 65 Quadratmetern werden 13 Euro je Quadratmeter angenommen, zusammen 845 Euro. Das Paar würde Fläche verlieren und trotzdem mehr zahlen. Dieser Lock-in-Effekt kann erklären, weshalb eine Verkleinerung unterbleibt.

Der Zustand begrenzt auch eine gute Lage

Selbst an einer nachgefragten Adresse müssen Sie prüfen, wie lange die Wohnung ohne größere Eingriffe vermietbar bleibt. Energieanforderungen und Komfort gehören ebenso dazu wie der voraussichtliche Instandhaltungsbedarf. Eine hohe Nachfrage nimmt Ihnen diese Verantwortung nicht ab. Fragen Sie außerdem, ob die Wohnungsgröße zu den Menschen passt, die vor Ort suchen. Allgemeine Marktknappheit gleicht ein unpassendes Angebot nicht automatisch aus.

Bei Aussagen zur Gebäudelebensdauer ist eine genaue Einordnung nötig. Die Spanne von 100 bis 120 Jahren ist eine Praxiseinschätzung Jürgen Engelberths und keine amtliche Grenze. Durch Kernsanierung können ältere Gebäude länger nutzbar bleiben. Daraus folgt weder ein festes Ablaufdatum noch eine sichere Preisentwicklung. Für Ihre Entscheidung zählt deshalb der konkrete Zustand zusammen mit dem finanzierbaren Erhaltungsaufwand.

Aus Schlagzeilen eine Objektprüfung machen

Führen Sie abschließend lokale Nachfrage, passende Größe, nutzbaren Bestand und Gebäudesubstanz zusammen. Bundesweiter Mangel kann neben örtlichem Überangebot bestehen; umgekehrt bringt eine große Reserve andernorts einem gefragten Standort kaum Entlastung. Auch steigende Preise sind nicht garantiert. Erst wenn Sie diese Unterschiede für die konkrete Adresse nachvollzogen haben, wird aus einer allgemeinen Marktgeschichte eine tragfähige Grundlage für Ihre Kaufentscheidung.