Eine Mietwohnung beurteilen: Substanz vor Prozentzahl

Eine Renditeangabe hilft beim ersten Vergleich von Immobilienangeboten. Für die eigentliche Auswahl benötigen Sie jedoch mehr als das Verhältnis von Miete und Kaufpreis. Eine Wohnung für 200.000 Euro mit 8.000 Euro Jahreskaltmiete erreicht beispielsweise vier Prozent Bruttomietrendite. Daraus erfahren Sie noch nichts über anstehende Arbeiten, die langfristige Nachfrage oder Ihre persönliche Belastung. Beginnen Sie deshalb nicht mit dem vermeintlich besten Prozentsatz, sondern mit den Voraussetzungen des konkreten Objekts.

Welche Wohnung bleibt künftig gefragt?

Untersuchen Sie zunächst die Entwicklungsperspektive des Standorts. Eine hohe laufende Mietrendite kann in einer schrumpfenden Region mit ungünstiger Wertentwicklung verbunden sein. Eine niedrigere Rendite in einer wachsenden Stadt kann langfristig die bessere Ausgangslage bieten. Fragen Sie daher, welche Nachfrage in zehn oder zwanzig Jahren zu erwarten ist. Lage und Zustand sollten diese Einschätzung stützen; die gegenwärtige Miete allein kann sie nicht ersetzen.

Zur Gesamtbetrachtung gehören ferner die Konditionen Ihres Hypothekendarlehens, die Tilgung und mögliche Verbesserungen an der Wohnung. Förderungen und steuerliche Wirkungen können ebenfalls eine Rolle spielen. Prüfen Sie diese Bestandteile aber einzeln, statt aus möglichen Vorteilen schon ein positives Gesamtergebnis abzuleiten. Ein Objekt muss auch ohne große Steuerersparnis wirtschaftlich nachvollziehbar sein. Weder eine Förderung noch eine günstige Abschreibung beseitigt mangelnde Nachfrage oder einen problematischen Gebäudezustand.

Baujahr und tatsächlicher Zustand unterscheiden

Bei Wohngebäuden arbeiten Gutachter und Banken üblicherweise mit einer Gesamtnutzungsdauer von ungefähr achtzig Jahren. Das ist kein Datum, an dem ein Haus automatisch unbrauchbar wird. Es macht vielmehr deutlich, dass Bauteile wie Dach, Fenster, Leitungen und Heizung im Lauf der Zeit erneuert werden müssen. Fragen Sie daher nicht nur nach dem Baujahr, sondern nach ausgeführten Modernisierungen und noch ausstehenden Arbeiten.

Für die Bank ist besonders die verbleibende Restnutzungsdauer wichtig. Ein altes Gebäude ohne grundlegende Modernisierung kann den Erwerb mit einem Hypothekendarlehen erschweren oder verteuern. Erneuerungen können diese Restnutzungsdauer verlängern. Die technische Prüfung und die Prüfung der finanziellen Tragfähigkeit hängen somit zusammen. Wenn Sie den Sanierungsbedarf ausblenden, fehlt nicht bloß ein Detail der Objektbeschreibung, sondern eine wesentliche Grundlage Ihrer Kalkulation.

Abschreibung verändert den Zeitpunkt des Abzugs

Bei einer vermieteten Immobilie betrifft die Abschreibung den Wertverzehr des Gebäudes. Das Grundstück selbst wird nicht abgeschrieben. Deshalb benötigen Sie eine nachvollziehbare Aufteilung des Kaufpreises. Ein vereinfachtes Beispiel arbeitet mit einem Gebäudeanteil von 200.000 Euro: Zwei Prozent Abschreibung ergeben jährlich 4.000 Euro. Wird eine Restnutzungsdauer von zwanzig Jahren durch ein anerkanntes Gutachten nachgewiesen, entsprechen fünf Prozent einem jährlichen Betrag von 10.000 Euro.

Sie erhalten dadurch keine zusätzliche Abschreibungssumme, sondern einen schnelleren Abzug. Ob ein Gutachten anerkannt wird, hängt von seiner Qualität und der Würdigung des tatsächlichen Zustands ab. Aus dem Beispiel lässt sich folglich keine bestimmte Steuerersparnis versprechen. Die steuerliche Betrachtung darf außerdem nicht den Blick auf die Substanz verdrängen: Eine kürzere Restnutzungsdauer kann einen höheren Abzug erklären, macht die Wohnung selbst aber nicht besser.

Inflation nüchtern in die Rechnung aufnehmen

Auch der Sachwertgedanke braucht Grenzen. Bei zwei Prozent jährlicher Inflation besitzen 30.000 Euro nach zwanzig Jahren ungefähr die Kaufkraft von heute 20.000 Euro. Immobilienpreise können langfristig mit der Geldentwertung Schritt halten, müssen es jedoch nicht. Selbst während hoher Inflation sind Preisrückgänge möglich. Eine belastbare Planung muss daher erlauben, die Immobilie auch in einer ungünstigen Marktphase zu behalten.

Vermeiden Sie zudem eine doppelte Anrechnung desselben Vorteils. Wenn eine vollständig mit einem Hypothekendarlehen erworbene Wohnung entsprechend der Inflation teurer wird, lässt sich das als nominaler Wertzuwachs oder als reale Entwertung des Hypothekendarlehens beschreiben. Diese beiden Darstellungen dürfen nicht einfach zusammengerechnet werden. Andernfalls erscheint das Ergebnis günstiger, obwohl nur ein wirtschaftlicher Zusammenhang aus zwei Blickwinkeln betrachtet wird.

Entscheidungen vor dem Vertrag klären

Förderprogramme können Fristen enthalten, die vor Kaufvertrag oder Bauauftrag zu beachten sind. Sie können sich ändern oder enden; rechnen Sie deshalb erst mit einer schriftlichen Zusage fest. Klären Sie ebenso früh, ob Sie privat oder über eine Gesellschaft erwerben möchten. Lebensunterhalt, Wiederanlage, spätere Verkäufe, weitere Immobilien und familiäre Pläne beeinflussen diese Wahl. Gesellschaften haben eigene Kosten und steuerliche Bedingungen; ein späterer Wechsel kann erneut Grunderwerbsteuer auslösen.

Prüfen Sie abschließend einen um zwei Prozentpunkte höheren Anschlusszins, ausbleibende Wertzuwächse und unerwartete Arbeiten. Erst wenn auch diese Bedingungen tragbar bleiben, haben Sie die Wohnung umfassender beurteilt als anhand einer Bruttorendite.